Налог на недвижимость в Турции: как узнать сумму и оплатить Emlak Vergisi в 2026 году

Квартира в Турции куплена, tapu на руках, пошлины при сделке позади. Но разовыми платежами дело не ограничивается: каждый год собственник платит налог на недвижимость — Emlak Vergisi. Турецкая квартира может спокойно стоять без жильцов, но муниципалитет о ней всё равно помнит.

Ниже разбираем, как этот налог устроен в 2026 году: кто его платит, какая ставка, от какой стоимости он считается (нет, не от цены покупки), что изменилось в расчёте на 2026 год, где посмотреть своё начисление и как оплатить его онлайн — на примерах Алании и Антальи. Материал пригодится и тем, кто уже владеет жильём в Турции, и тем, кто пока только считает расходы перед покупкой.

Что такое Emlak Vergisi и кто его платит

Emlak Vergisi — общее название двух налогов из закона № 1319: bina vergisi (на здания, в том числе квартиры) и arazi vergisi (на земельные участки). Владелец квартиры в жилом комплексе платит bina vergisi: стоимость его доли земли под домом (arsa payı) уже входит в налоговую стоимость квартиры.

Налог платит:

• собственник, записанный в tapu;
• если на объект зарегистрировано право пожизненного пользования (intifa hakkı) — его обладатель, а не собственник;
• при долевой собственности (paylı mülkiyet) — каждый совладелец пропорционально своей доле;
• при совместной собственности (elbirliği mülkiyet — например, у наследников до раздела имущества) — все владельцы солидарно.

Гражданство роли не играет: налог распространяется на здания и землю на территории Турции, кому бы они ни принадлежали. Есть ли у владельца ВНЖ, живёт ли он в квартире, сдаёт её или она пустует большую часть года — на обязанность платить это не влияет.

Сколько составляет налог на недвижимость в Турции

Ставки установлены законом и одинаковы для всей страны. Разница одна: в границах büyükşehir — муниципалитетов со статусом büyükşehir belediyesi — и прилегающих к ним зонах (mücavir alan) ставки увеличены на 100%.

Тип недвижимости	Обычный муниципалитет	Büyükşehir
Жильё (mesken)	0,1%	0,2%
Другие здания: офисы, магазины и т. п.	0,2%	0,4%
Arsa — участок, размежёванный под застройку	0,3%	0,6%
Arazi — прочая земля, например сельскохозяйственная	0,1%	0,2%

В турецких документах ставки пишут в промилле: binde 1 — это 0,1%, binde 2 — 0,2%.

К сумме налога муниципалитет добавляет взнос на сохранение недвижимых объектов культурного наследия — Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı. Он составляет 10% от начисленного Emlak Vergisi и взимается вместе с ним. Поэтому итог в начислении немного больше, чем «чистые» 0,2%.

Что это означает для Антальи и Аланьи

Анталья — büyükşehir, и границы büyükşehir здесь совпадают с границами всей провинции. Поэтому для обычной квартиры в Анталье, Алании, Махмутларе, Сиде, Белеке или Кемере ставка одна — 0,2% налоговой стоимости. То же относится к другим популярным у иностранцев büyükşehir: Стамбулу, Мерсину, Мугле с Бодрумом и Фетхие, Измиру.

Назвать одну сумму налога «для квартиры в Алании» нельзя: она зависит от налоговой стоимости конкретного объекта. Схема расчёта выглядит так.

От какой стоимости рассчитывается налог

Базой служит emlak vergi değeri, для зданий — bina vergi değeri. В разговоре её часто называют rayiç bedel, что добавляет путаницы: с рыночной ценой квартиры эта цифра напрямую не связана.

Муниципалитет рассчитывает налоговую стоимость по формуле из закона. Для квартиры в неё входят:

• стоимость строительства — площадь квартиры, умноженная на нормативную стоимость квадратного метра (bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli). Нормативы по типу конструкции и классу здания ежегодно утверждают Министерство казначейства и финансов и Министерство окружающей среды, урбанизации и изменения климата;
• стоимость доли земли (arsa payı) — её площадь, умноженная на кадастровую стоимость квадратного метра земли для вашей улицы или зоны (arsa metrekare birim değeri). Эти значения раз в четыре года устанавливают оценочные комиссии — takdir komisyonları;
• поправки — например, скидка на износ здания (aşınma payı) и надбавки за лифт или центральное отопление.

В годы между переоценками налоговая стоимость не пересчитывается с нуля, а индексируется на коэффициент переоценки (yeniden değerleme oranı).

Купил квартиру за 8 млн TL — налог считается от 8 млн?

Нет. Цена из договора и из tapu в формулу не входит. Налоговую стоимость определяют площадь, тип и класс здания, доля земли и кадастровая стоимость земли на улице. При одинаковых учитываемых для расчёта характеристиках налоговая стоимость квартир не зависит от того, за какую рыночную цену их купили.

Связь работает скорее в обратную сторону: пошлину tapu harcı при регистрации сделки нельзя рассчитать с суммы ниже налоговой стоимости объекта.

Одна тонкость: смена собственника — одно из оснований для пересчёта налоговой стоимости. Новому владельцу её рассчитывают по нормативам, действующим на тот момент, поэтому его налог может отличаться от того, что платил продавец.

Где узнать налоговую стоимость своей квартиры

Эти данные хранит муниципалитет, где зарегистрирован объект. Данные декларации (beyan) по квартире можно посмотреть на портале e-Belediye или в сервисе «Beyan Bilgileri Sorgulama» на e-Devlet, если муниципалитет его подключил. Официальный документ с налоговой стоимостью выдаёт сам муниципалитет.

Есть и быстрый способ: если видна только годовая сумма налога без взноса 10%, разделите её на 0,002. Для жилья в büyükşehir результат и будет налоговой стоимостью.

Что изменилось в расчёте Emlak Vergisi в 2026 году

2026 год — год общей переоценки. Раз в четыре года оценочные комиссии заново устанавливают кадастровую стоимость квадратного метра земли; значения на 2026 год они определили в 2025 году. В ряде районов новые значения оказались кратно выше прежних, и налоговая стоимость квартир выросла бы вместе с ними.

Чтобы рост был не таким резким, в декабре 2025 года законом № 7566 изменили временную статью 23 закона № 1319. Порядок применения разъяснило Министерство казначейства и финансов в Генеральном сообщении по Emlak Vergisi № 89, опубликованном в Resmî Gazete 31 декабря 2025 года.

Суть правила: налоговая стоимость здания или земли на 2026 год не может превышать стоимость 2025 года более чем на «iki kat fazlası». Во всех расчётных примерах Сообщения № 89 это считается так: стоимость 2025 года плюс ещё две такие же. То есть потолок — трёхкратная стоимость 2025 года, а рост — не более чем на 200%.

В турецких и русскоязычных публикациях это правило нередко пересказывают как «не больше чем в два раза». Официальные примеры министерства показывают другой расчёт — трёхкратный потолок.

Что это означает для собственника:

• если параметры квартиры не менялись, налог за 2026 год не может превысить налог за 2025 год больше чем в три раза: ставка осталась прежней, ограничена налоговая стоимость;
• это потолок, а не обязательное утроение: если по новой формуле стоимость получилась ниже потолка, применяется она;
• правило действует и для тех, кто купил жильё: при смене собственника новую стоимость на 2026 год тоже сравнивают со стоимостью объекта в 2025 году;
• для домов, достроенных в 2025 году, по тому же принципу ограничен рост кадастровой стоимости квадратного метра земли;
• в 2027–2029 годах за основу возьмут значения 2026 года и будут ежегодно индексировать их на коэффициент переоценки — теперь на полный, а не на половину, как было раньше;
• ограниченные значения используются и в других платежах, привязанных к налоговой стоимости, — например, в минимальной базе для tapu harcı.

Если при неизменных характеристиках объекта налог за 2026 год вырос больше чем в три раза, стоит проверить в муниципалитете данные по объекту: площадь, тип здания, долю земли и назначение помещения.

Когда платить Emlak Vergisi в 2026 году

Налог платят двумя равными частями: первую — в марте, апреле или мае, вторую — в ноябре. Если последний день срока выпадает на выходной, срок переносится на следующий рабочий день.

Часть	Период оплаты	Крайний срок в 2026 году
Первая половина	март — май	1 июня 2026 года (31 мая пришлось на воскресенье)
Вторая половина	ноябрь	30 ноября 2026 года

Обе половины можно оплатить сразу в первый период. Разделить платёж — право, а не обязанность.

Где посмотреть сумму налога и задолженность

Emlak Vergisi начисляет не налоговая служба GİB, а муниципалитет (belediye), на территории которого находится объект. Поэтому первым делом нужно понять, какой это муниципалитет.

Через e-Belediye

У большинства муниципалитетов есть собственный портал онлайн-услуг — e-Belediye. Названия разделов везде разные, поэтому ниже общий порядок действий, а не описание конкретных кнопок.

1. Определите свой муниципалитет — см. врезку выше.
2. Откройте его официальный сайт. Адреса турецких муниципалитетов находятся в зоне .bel.tr — например, alanya.bel.tr. Платить через сайты-«справочники» с похожими названиями не стоит.
3. Найдите вход в онлайн-услуги: e-Belediye, Online İşlemler или похожий раздел.
4. Откройте раздел задолженности — ищите слова Borç Sorgulama, Borç Ödeme или Emlak Vergisi.
5. Войдите в систему. Понадобится ваш идентификационный номер — у иностранца это 11-значный номер иностранца (yabancı kimlik numarası), он обычно начинается с 99. Способ подтверждения зависит от муниципалитета: код по SMS на телефон, записанный в системе, вход через e-Devlet или регистрация на портале.
6. Проверьте объект (адрес, номер квартиры), год, половину платежа, сумму и начисленную пеню.

Номер иностранца указан в карте ВНЖ. Если у вас нет ВНЖ или вы не знаете свой идентификационный номер, не подставляйте вместо него номер паспорта: уточните данные, под которыми объект зарегистрирован в муниципалитете.

Через e-Devlet

e-Devlet (turkiye.gov.tr) — не отдельная налоговая, а единый вход, через который муниципалитеты публикуют свои сервисы. Набор сервисов у каждого муниципалитета свой, и это хорошо видно на двух примерах (данные на сентябрь 2026 года):

• Alanya Belediyesi: «Beyan Bilgileri Sorgulama», «Sicil Bilgileri Sorgulama» и «Borç İşlemleri». В последнем видны начисления и платежи, а долг можно оплатить кредитной или дебетовой картой.
• Muratpaşa Belediyesi (Анталья): «Beyan Bilgileri Sorgulama», «Sicil Bilgileri Sorgulama», «Tahakkuk Bilgileri Sorgulama» и «Tahsilat Bilgileri Sorgulama» — только просмотр, сервиса оплаты в списке нет.

Путь в e-Devlet: Belediye Hizmetleri → провинция (например, Antalya Belediyeleri) → ваш муниципалитет → категория «Sicil, Ruhsat, Vergi ve Ödeme».

Для входа нужен пароль e-Devlet, мобильная или электронная подпись, турецкая ID-карта или интернет-банк турецкого банка. Иностранец получает пароль в отделении PTT, предъявив документ о ВНЖ с номером иностранца; одного паспорта для этого недостаточно. Подробнее — в статье e-Devlet для иностранца в Турции.

Лично в муниципалитете

Идти в муниципалитет стоит, если:

• квартира не отображается онлайн или записана с ошибками — неверная площадь, владелец, тип объекта;
• нужно подать декларацию после покупки, а онлайн-подачи ваш муниципалитет не предлагает;
• вы оформляете льготную нулевую ставку — для этого подают форму и подтверждающие документы;
• нужен официальный документ с налоговой стоимостью;
• удобнее заплатить в кассе (vezne).

С собой возьмите паспорт, ВНЖ (если есть) и tapu.

Как оплатить налог на недвижимость онлайн

Главное правило: Emlak Vergisi платится муниципалитету, в котором зарегистрирован объект. Не в налоговую службу GİB и не «в Анталью вообще». Дальше всё зависит от того, какие каналы оплаты открыл ваш муниципалитет.

1. Определите муниципалитет, где зарегистрирован объект.
2. Выберите канал: портал e-Belediye, сервис муниципалитета на e-Devlet (если там есть оплата), турецкий банк или касса муниципалитета.
3. Сверьте объект, год и половину платежа. Проверьте, нет ли долгов за прошлые годы: пеня по ним уже идёт.
4. Оплатите доступным способом — картой через муниципальный сервис, через поддерживаемый банковский канал или другим способом, который предлагает ваша belediye.
5. Сохраните квитанцию (makbuz) и убедитесь, что задолженность в системе обнулилась.

Пример: Алания

Налог по квартирам в Алании и её районах — Махмутларе, Оба, Кестеле, Тосмуре и других — начисляет Alanya Belediyesi. Проверенный путь оплаты на сентябрь 2026 года — через e-Devlet:

1. Войдите на turkiye.gov.tr.
2. Откройте Belediye Hizmetleri → Antalya Belediyeleri → Alanya Belediyesi.
3. В категории «Sicil, Ruhsat, Vergi ve Ödeme» сначала откройте «Beyan Bilgileri Sorgulama» и убедитесь, что квартира числится за вами.
4. Затем перейдите в «Borç İşlemleri»: там видны начисления и платежи, а долг можно оплатить кредитной или дебетовой картой.

Второй вариант — собственный портал муниципалитета e-belediye.alanya.bel.tr. Он может пригодиться, если пароля e-Devlet нет: способы входа там свои, их проверьте на самом портале.

Пример: Анталья

В самой Анталье ошибиться проще. Город состоит из нескольких районных муниципалитетов — Muratpaşa, Konyaaltı, Kepez, Aksu и Döşemealtı, — и Emlak Vergisi квартиры начисляет именно районный. У Antalya Büyükşehir Belediyesi есть своя онлайн-оплата, но налог за квартиру в Коньяалты или Муратпаше искать там не нужно.

Схемы оплаты тоже различаются. У Muratpaşa Belediyesi на e-Devlet на момент проверки доступен только просмотр начислений и платежей. Значит, платить придётся через собственный портал e-Belediye муниципалитета, турецкий банк или кассу.

Чем платить: турецкая, российская или другая карта

Онлайн-сервисы муниципалитетов принимают банковские карты — в описании сервиса Алании на e-Devlet прямо указаны кредитные и дебетовые. Самый предсказуемый вариант — карта турецкого банка.

На российские карты рассчитывать не стоит: «Мир» в Турции не принимают, а Visa и Mastercard российских банков за рубежом не работают. Карты банков других стран могут пройти, а могут и нет — это зависит от платёжного шлюза конкретного муниципалитета и банка, выпустившего карту.

Что остаётся, если турецкой карты нет:

• заплатить лично в кассе муниципалитета;
• заплатить через турецкий банк — многие банки принимают муниципальные платежи в интернет-банке и отделениях, но список муниципалитетов у каждого банка свой;
• поручить оплату доверенному человеку в Турции или управляющей компании комплекса, если она оказывает такую услугу, и попросить квитанцию.

Купил квартиру: когда новый собственник начинает платить налог

Обязанность нового владельца платить Emlak Vergisi начинается с года, следующего за покупкой. Пример из разъяснений GİB: квартиру купили 26 июля 2025 года — новый собственник платит налог начиная с 2026 года.

Для покупки в 2026 году это означает:

• налог за 2026 год остаётся за продавцом — он числится налогоплательщиком весь год сделки;
• свой первый Emlak Vergisi покупатель платит за 2027 год: первую половину — в марте–мае 2027 года, вторую — в ноябре;
• перед регистрацией сделки кадастр проверяет задолженность по Emlak Vergisi в системе муниципалитета — при наличии долга переоформление не проводят.

Кто в итоге компенсирует налог года сделки — вопрос договорённости сторон. Если это важно, зафиксируйте условие в договоре и попросите у продавца квитанции об оплате.

Нужно ли подавать декларацию после покупки

Да. По разъяснениям GİB, покупатель подаёт в муниципалитет декларацию — emlak vergisi bildirimi:

• до 31 декабря года покупки;
• если квартира куплена в октябре–декабре — в течение трёх месяцев с даты покупки. Например, при покупке 15 ноября 2026 года — до 15 февраля 2027 года.

Согласно GİB, кроме самой декларации муниципалитет не должен требовать других документов — копии tapu, удостоверения личности, договоров на воду и электричество.

Кадастр сам сообщает муниципалитету о сделке в электронном виде — до 15-го числа месяца, следующего за сделкой. Но GİB по-прежнему описывает декларацию как обязанность покупателя, а за просрочку предусмотрены налоговые штрафы. Практичный подход: через месяц-другой после сделки проверьте в e-Belediye или через «Beyan Bilgileri Sorgulama», появилась ли квартира за вами. Если записи нет — не ждите конца года и подайте декларацию.

Что будет, если налог не заплатить вовремя

За каждый месяц просрочки на неоплаченную часть начисляется пеня — gecikme zammı. С 13 ноября 2025 года ставка — 3,7% в месяц (решение Президента № 10556), за неполный месяц пеню считают по дням. Ставку периодически меняют, актуальное значение публикует GİB.

Условный пример: вторую половину налога, 2 750 TL, заплатили на два месяца позже срока. Пеня: 2 750 × 3,7% × 2 ≈ 204 TL.

Ещё два последствия, о которых стоит помнить:

• продать или подарить объект с долгом по Emlak Vergisi не получится: кадастр не проводит сделку, пока долг не погашен. Исключения — наследство, решение суда, принудительная продажа, изъятие для государственных нужд и случаи из специальных законов;
• неоплаченный налог считается публичным долгом, и его взыскивают по правилам закона № 6183 о взыскании публичных долгов.

То, что владелец живёт за границей, на долг и пеню не влияет: неоплаченные годы остаются в системе муниципалитета.

Может ли пенсионер или другой владелец не платить Emlak Vergisi

Закон позволяет некоторым владельцам единственного жилья платить налог по нулевой ставке — indirimli bina vergisi oranı (sıfır). Условия строгие, и выполняться должны все сразу:

• в Турции у человека одно жильё — целиком, долей или по праву intifa hakkı, — и его площадь брутто не больше 200 м²;
• жильё не используется только сезонно, для отдыха в определённое время года;
• человек относится к одной из категорий: люди с инвалидностью; люди, документально подтвердившие отсутствие любых доходов; пенсионеры и получатели пенсий по инвалидности или потере кормильца, чей доход состоит только из выплат систем социального обеспечения, созданных законом; ветераны (gaziler); вдовы и сироты погибших при исполнении долга (şehit).

Жить в квартире лично не обязательно. Нежилые объекты, которые не приносят дохода, льготе не мешают, второе жильё — мешает. Для оформления в муниципалитет подают форму для своей категории вместе с подтверждающими документами.

А если пенсионер — иностранец?

Для иностранного пенсионера ситуация менее однозначна. Официальные материалы GİB предусматривают нулевую ставку для получателей определённых выплат от систем социального обеспечения при выполнении остальных условий. Однако отдельного официального разъяснения GİB, прямо подтверждающего применение этой льготы к пенсии из российского или другого зарубежного фонда, нам найти не удалось. Поэтому иностранному пенсионеру лучше не считать льготу автоматической и подтвердить право на неё в своей belediye.

Для людей с инвалидностью действуют отдельные правила подтверждения права на льготу; перечень документов лучше проверить в своей belediye.

Değerli Konut Vergisi: когда появляется второй налог на дорогое жильё

Для дорогого жилья существует отдельный ежегодный налог — Değerli Konut Vergisi. Он платится вдобавок к Emlak Vergisi, а не вместо него.

Налог касается жилья, налоговая стоимость которого (bina vergi değeri) выше порога. На 2026 год порог — 17 711 000 TL, на 2025 год он составлял 15 709 000 TL. Это снова налоговая, а не рыночная стоимость: квартира может продаваться дороже 17,7 млн TL и при этом не попадать под налог. Обязанность платить возникает с года, следующего за тем, в котором стоимость превысила порог.

Главные отличия от Emlak Vergisi:

• налог администрирует налоговая служба (vergi dairesi GİB), а не муниципалитет;
• нужна отдельная декларация — до 20 февраля, в том числе в электронном виде; к ней прикладывают документ муниципалитета с налоговой стоимостью за текущий и прошлый год;
• в 2026 году налог платят двумя равными частями: первую — до 2 марта, вторую — до 31 августа;
• ставки прогрессивные, от 0,3% до 1%, и облагается только часть стоимости выше порога.

Есть освобождения. Если у человека в Турции одно жильё, оно не облагается, даже если его налоговая стоимость выше порога. Если таких объектов несколько, освобождается самый дешёвый по налоговой стоимости — о нём нужно уведомить налоговую.

Какие налоги не нужно путать с Emlak Vergisi

Платёж	Когда возникает	Кому платят
Emlak Vergisi	ежегодно, пока вы владеете объектом	муниципалитету
Tapu harcı	при регистрации сделки	при оформлении в кадастре (tapu)
Değerli Konut Vergisi	ежегодно, если налоговая стоимость жилья выше порога	налоговой службе (GİB)
Налог с дохода от аренды	при получении облагаемого дохода от сдачи	налоговой службе (GİB)
Налог при продаже	если при продаже возникает облагаемый доход	налоговой службе (GİB)

Подробно о tapu harcı и других расходах на оформление — в статье как купить недвижимость в Турции, о регулярных тратах собственника — в материале сколько стоит содержание недвижимости в Турции.

Чек-лист владельца квартиры

1. Определите муниципалитет по графе «İlçesi» в tapu.
2. Найдите свой объект в системе — на портале e-Belediye или в сервисе муниципалитета на e-Devlet.
3. Посмотрите налоговую стоимость (emlak vergi değeri) и проверьте данные: площадь, тип объекта, владельца.
4. Проверьте начисление за текущий год и сравните его с прошлогодним.
5. Проверьте, нет ли долгов за прошлые годы.
6. Оплатите нужную половину — или обе сразу.
7. Сохраните квитанцию (makbuz).
8. Не пропустите вторую половину: в 2026 году — до 30 ноября.
9. Если налоговая стоимость жилья приближается к 17 711 000 TL, проверьте, не касается ли вас Değerli Konut Vergisi.

Если квартира куплена в этом году, добавьте ещё один пункт: убедитесь, что она появилась в системе муниципалитета под вашим именем, или подайте декларацию.

Частые вопросы о налоге на недвижимость в Турции

Информация проверена 29 сентября 2026 года по официальным материалам GİB, Resmî Gazete и e-Devlet. Ставка пени, пороги Değerli Konut Vergisi, налоговая стоимость и онлайн-сервисы муниципалитетов могут меняться — перед оплатой сверяйтесь с начислением в своём муниципалитете.